Immobilien in Bulgarien
Immobilienkauf in Bulgarien und die 7 Irrglauben beim Kauf
Apr.
Immobilienkauf in Bulgarien: Ein Leitfaden für rechtliche Schritte und die damit verbundenen größten Irrglauben und falschen Informationen in Foren, Gruppen und „Do it Yourself“- Gruppen
Rechtliche Grundlagen, Abläufe & häufige Irrtümer beim Immobilienkauf in Bulgarien
Der Immobilienkauf in Bulgarien ist eine weitreichende Entscheidung – umso mehr, wenn man sich in einem anderen Land auf unbekanntem Terrain bewegt. Für ausländische Käufer, die mit dem bulgarischen Rechtssystem nicht vertraut sind, ist eine kompetente rechtliche Begleitung daher unverzichtbar.
In diesem Beitrag erhalten Sie einen verständlichen Überblick über die wichtigsten Schritte beim Immobilienkauf in Bulgarien – von der ersten Objektbesichtigung bis zur finalen Eigentumsübertragung. Dabei beleuchten wir auch zentrale rechtliche Aspekte, die es zu beachten gilt.
Zudem räumen wir mit weit verbreiteten Mythen und Fehlinformationen auf, die insbesondere aus kulturellen Unterschieden, fehlender lokaler Erfahrung oder Unsicherheit im Umgang mit dem bulgarischen Immobilienrecht entstehen können.
Unser Ziel: Ihnen Klarheit, Sicherheit und Orientierung für eine erfolgreiche Investition in Bulgarien zu bieten – fundiert, praxisnah und gut verständlich.
Maklervertrag
Die Immobiliensuche beginnt oft mit der Zusammenarbeit mit einem Makler, da viele Immobilien nur über diese angeboten werden. Beim ersten Treffen wird meist ein Vertrag unterzeichnet, in dem die Zusammenarbeit geregelt wird. Dieser Vertrag legt fest, dass der Makler Ihnen Immobilien nach Ihren Vorgaben vorschlägt und im Erfolgsfall eine Provision erhält, die in der Regel 3,6 % inklusive Mehrwertsteuer beträgt. Es ist wichtig, die Vertragsklauseln genau zu prüfen, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden.
Depositvertrag
Wenn Sie eine Immobilie gefunden haben, die Ihr Interesse weckt, wird oft ein Depositvertrag unterzeichnet. Dieser sichert Ihnen das Erstkaufrecht und dient als Grundlage für Preisverhandlungen und die Klärung von Eigentumsverhältnissen. Üblicherweise wird eine Anzahlung von etwa 5.000 Euro fällig.
Prüfbericht zur gebotenen Sorgfalt: Eigentumsrechte und Belastungen
Vor dem Kauf sollte sichergestellt werden, dass der Verkäufer der rechtmäßige Eigentümer ist und keine Belastungen wie Hypotheken oder Pfandrechte bestehen. Unsere Anwälte übernehmen diese Prüfung und sorgen dafür, dass Sie rechtlich abgesichert sind.
Rechtliche Strukturierung und steuerliche Optimierung
Je nach Einzelfall kann es ratsam sein, steuerliche und rechtliche Beratung in Anspruch zu nehmen. Dies gilt insbesondere für Nicht-EU-Bürger oder komplexe Immobiliengeschäfte. Eine mögliche Strategie kann die Gründung einer Gesellschaft für den Erwerb sein, um steuerliche Vorteile zu nutzen.
Vorkaufsvertrag
Der Vorkaufsvertrag ist ein zentraler Bestandteil des Kaufprozesses beim Immobilienkauf in Bulgarien. Hier werden alle wichtigen Bedingungen des Kaufs verbindlich festgelegt. Unser Anwalt prüft den Vertrag sorgfältig, um sicherzustellen, dass Ihre Interessen gewahrt bleiben. Nach bulgarischem Recht kann der Vorvertrag gerichtlich durchgesetzt und als endgültiger Kaufvertrag anerkannt werden.
Erteilung der erforderlichen Dokumente
Der Verkäufer ist verpflichtet, innerhalb der im Vorvertrag festgelegten Frist alle notwendigen Unterlagen bereitzustellen. Unsere Anwälte unterstützen Sie bei der Beschaffung und Prüfung dieser Dokumente.
Erstellung des Notariatsaktentwurfs
Sobald alle Dokumente vorliegen, erstellt unser Anwalt den Notariatsakt, der die finalen Vereinbarungen zwischen Verkäufer und Käufer widerspiegelt. So wird sichergestellt, dass keine unerwarteten Klauseln enthalten sind.
Notarielle Beurkundung
Der Kaufvertrag muss vor einem Notar beurkundet werden. Der Notar prüft die Rechtskonformität des Vertrags, bleibt jedoch unparteiisch. Bei nicht bulgarischsprachigen Käufern ist ein Dolmetscher erforderlich. Nach Unterzeichnung wird der Kaufpreis überwiesen, und die erforderlichen Gebühren und Steuern werden entrichtet.
Eintragung ins Grundbuch
Nach der Beurkundung sorgt der Notar für die Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbuch. Erst mit dieser Eintragung wird der Käufer offiziell als Eigentümer anerkannt.
Nachsorge
Nach der Grundbucheintragung erhalten Sie den Notariatsakt. Zudem sind weitere Formalitäten zu erledigen, wie die Ummeldung bei Versorgungsbetrieben und die Zahlung der jährlichen Grundsteuer. Wir unterstützen Sie gerne in diesen Schritten, um einen reibungslosen Übergang beim Immobilienkauf in Bulgarien zu gewährleisten.
Der Immobilienkauf in Bulgarien ist ein komplexer Prozess, der rechtliche und finanzielle Risiken mit sich bringen kann. Eine fundierte Beratung hilft Ihnen, alle notwendigen Schritte rechtssicher zu durchlaufen.
Hier nun nachfolgend die verbreitetsten Irrglauben im Zusammenhang mit einem Immobilienkauf in Bulgarien
Irrglaube 1: Eine mündliche Zusage genügt
Die Realität:
Im bulgarischen Immobilienrecht ist eine mündliche Zusage grundsätzlich nicht rechtsverbindlich. Kaufvorverträge – ebenso wie der endgültige Kaufvertrag – müssen zwingend in schriftlicher Form abgeschlossen werden, um rechtlich wirksam zu sein.
Verlassen Sie sich daher niemals auf mündliche Absprachen, selbst wenn diese gut gemeint oder glaubwürdig erscheinen. Nur schriftliche Vereinbarungen bieten Ihnen Rechtssicherheit und eine solide Grundlage für den weiteren Kaufprozess.
Irrglaube 2: Ein unterschriebener Vorvertrag ist nicht verbindlich
Die Realität:
Ein schriftlich unterzeichneter Kaufvorvertrag ist in Bulgarien rechtlich bindend. Sobald beide Parteien den Vertrag unterzeichnet haben, sind sie an die darin festgelegten Bedingungen gebunden.
Das bedeutet: Wenn eine der Parteien ihren Verpflichtungen nicht nachkommt, hat die andere – unter bestimmten Voraussetzungen – das Recht, vor Gericht die Umsetzung des Vertrags einzufordern und ihn als endgültig erklären zu lassen.
Ein Kaufvorvertrag ist somit kein unverbindliches Dokument, sondern ein wichtiger, rechtskräftiger Schritt im Immobilienkaufprozess.
Irrglaube 3: Der Notar prüft alle Details beim Immobilienkauf in Bulgarien
Die Realität:
Die Hauptaufgabe des Notars besteht darin, sicherzustellen, dass der Kaufvertrag den gesetzlichen Formvorgaben entspricht, die Identität der Vertragsparteien korrekt ist und dass beide Seiten den Vertrag freiwillig und in vollem Verständnis seines Inhalts unterzeichnen.
Wichtig zu wissen:
Der Notar führt keine umfassende inhaltliche Prüfung der Immobilie durch. Es ist daher die Verantwortung des Käufers, im Vorfeld eine gründliche rechtliche und technische Prüfung (Eigentumsrechte und Belastungen) vornehmen zu lassen. Nur so kann sichergestellt werden, dass keine versteckten Risiken bestehen und die Eigentumsübertragung korrekt und rechtssicher erfolgt. Aus diesem Grund prüfen unsere Rechtsanwälte bereits im Vorfeld, das infrage kommende Objekt für Sie.
Irrglaube 4: Mit der Zahlung gehört die Immobilie automatisch mir
Die Realität:
Die Zahlung des Kaufpreises ist ein entscheidender Schritt im Kaufprozess – sie allein führt jedoch nicht automatisch zum Eigentumsübergang. Der rechtliche Eigentümerwechsel erfolgt erst mit der Eintragung im Grundbuch („Imoten Registar“) auf den Namen des Käufers.
Solange diese Eintragung nicht erfolgt ist, bleibt der bisherige Eigentümer weiterhin als solcher registriert. Deshalb ist es besonders wichtig, dass die Grundbuchübertragung zeitnah und korrekt durchgeführt wird – idealerweise begleitet durch einen erfahrenen Anwalt oder Notar. Ein selbstverständlicher Bestandteil beim Kauf bzw. der Vermittlung einer Immobilie mit uns.
Irrglaube 5: Eine Immobilie mit Hypothek kann nicht verkauft werden
Die Realität:
Entgegen eines weit verbreiteten Irrglaubens können Immobilien mit einer bestehenden Hypothek sehr wohl verkauft und gekauft werden. In Bulgarien ist dies sogar relativ häufig der Fall.
Wichtig ist, dass der Käufer vollständig über die bestehende Hypothek informiert ist – insbesondere über deren Höhe und Bedingungen – und dass vor oder spätestens bei Vertragsunterzeichnung klar geregelt wird, wie mit der Belastung verfahren wird. In der Regel wird die Hypothek entweder vor dem Notartermin abgelöst oder direkt mit dem Kaufpreis abgedeckt, sodass der Käufer die Immobilie frei von Lasten übernimmt.
Mit professioneller rechtlicher Begleitung durch unsere Rechtsanwälte, lässt sich dieser Prozess sicher und transparent gestalten.
Irrglaube 6: Altlasten und Verbindlichkeiten des Vorbesitzers betreffen den neuen Eigentümer nicht
Die Realität:
Ein weit verbreiteter Irrtum ist die Annahme, dass mit dem Eigentumswechsel automatisch alle bestehenden Lasten erlöschen. Tatsächlich bleiben viele Belastungen – wie Hypotheken, Wegerechte, Dienstbarkeiten oder Baulasten – in der Regel bestehen und gehen auf den neuen Eigentümer über.
Diese sogenannten „dinglichen Rechte“ sind im Grundbuch vermerkt und wirken unabhängig davon, wer gerade Eigentümer ist. Daher ist es absolut entscheidend, das Grundbuch vor dem Kauf sorgfältig zu prüfen – idealerweise mit Unterstützung eines erfahrenen Juristen oder Notars.
Irrglaube 7: Ein Übergabeprotokoll ist nur optional
Die Realität
Auch wenn es gesetzlich nicht zwingend vorgeschrieben ist, ist ein Übergabeprotokoll beim Immobilienkauf in Bulgarien dringend zu empfehlen. Es dokumentiert den Zustand der Immobilie zum Zeitpunkt der Übergabe und listet eventuelle Mängel sowie die vorhandene Ausstattung detailliert auf – inklusive Zählerstände, Schlüsselübergabe und sonstiger Vereinbarungen.
Warum ist das wichtig?
Das Protokoll dient als wichtige Beweissicherung und schützt sowohl Käufer als auch Verkäufer vor späteren Missverständnissen oder rechtlichen Auseinandersetzungen. Sollte es beispielsweise nach der Übergabe Streit über Schäden, fehlende Möbel oder technische Mängel geben, ist das Protokoll eine objektive Grundlage zur Klärung.
Unser Tipp:
Lassen Sie das Protokoll am besten von beiden Parteien unterschreiben und fügen Sie es den Kaufunterlagen bei.
Irrglaube 8: Immobilienmakler sind gesetzlich verpflichtet, alle Mängel offenzulegen
Die Realität:
Zwar sind Makler gesetzlich verpflichtet, bekannte Mängel offenzulegen – doch sie sind nicht verpflichtet, aktiv nach versteckten oder nicht offensichtlichen Mängeln zu suchen. Deshalb sollte man sich nicht ausschließlich auf die Angaben des Maklers verlassen.
Was bedeutet das für Käufer?
Vertrauen ist gut – Kontrolle ist besser. Wer auf Nummer sicher gehen möchte, sollte eine eigene Besichtigung sorgfältig durchführen und idealerweise einen unabhängigen Gutachter oder Bausachverständigen hinzuziehen. So lassen sich potenzielle Mängel frühzeitig erkennen und spätere Überraschungen vermeiden.
Unser Tipp:
Fragen Sie gezielt nach dem Zustand der Immobilie, bisherigen Renovierungen, Baumängeln oder Feuchtigkeitsproblemen – und dokumentieren Sie die Antworten schriftlich.
Irrglaube 9: Ein Immobilienmakler macht einen Anwalt überflüssig.
Realität: Ein Immobilienmakler kann wertvolle Unterstützung beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie leisten – doch eine rechtliche Beratung kann er nicht ersetzen.
Makler verfügen in der Regel nicht über eine juristische Ausbildung, wie sie ein Rechtsanwalt absolviert. Ihre Expertise liegt im Immobilienmarkt, in Verkaufstechniken und in der Kundenbetreuung, nicht in der rechtlichen Prüfung von Verträgen oder Eigentumsverhältnissen.
Ihre Hauptaufgabe ist es, eine Immobilie zu vermitteln – idealerweise jene, die sie selbst im Portfolio haben. Ihr Ziel ist der Vertragsabschluss – nicht die umfassende rechtliche Absicherung des Käufers.
Hierfür haben wir unseren Rechtsanwalt. Dieser hingegen prüft neutral, unabhängig und mit fundiertem Fachwissen alle rechtlichen Aspekte rund um den Immobilienkauf. Er erkennt Risiken, schützt Ihre Interessen und sorgt dafür, dass der Kauf rechtlich einwandfrei abgewickelt wird.
Irrglaube 10: Alle Kaufnebenkosten trägt grundsätzlich der Käufer.
Realität: Es gibt keine gesetzliche Regelung, die vorschreibt, dass sämtliche Nebenkosten beim Immobilienkauf in Bulgarien automatisch vom Käufer zu tragen sind.
In der Praxis ist es zwar häufig so, dass Käufer die gängigen Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notargebühren oder Grundbuchkosten übernehmen – aber: Das ist Verhandlungssache.
Die Kostenverteilung kann frei zwischen Käufer und Verkäufer vereinbart werden, idealerweise bereits im Kaufvorvertrag.
Gerade wenn etwa besondere Belastungen wie Hypotheken oder offene Gebühren auf der Immobilie lasten – für die der Verkäufer verantwortlich ist – kann es sinnvoll und gerechtfertigt sein, dass sich der Verkäufer ganz oder teilweise an den Kosten beteiligt.
Typische Regelungen könnten sein:
- Der Verkäufer übernimmt alle Erwerbsnebenkosten beim Immobilienkauf in Bulgarien
- Käufer und Verkäufer teilen die Kosten zu gleichen Teilen (z. B. 50/50)
- Eine prozentuale Aufteilung nach individueller Absprache
Fazit:
Die Übernahme von Kaufnebenkosten ist keine einseitige Pflicht des Käufers, sondern ein verhandelbarer Bestandteil des Kaufvertrags. Eine frühzeitige und klare Regelung schützt beide Seiten – und kann spätere Unstimmigkeiten vermeiden.
Diese und ähnliche Mythen zeigen, wie wichtig eine gründliche Vorbereitung beim Immobilienkauf ist. Ob im In- oder Ausland – rechtliche Fragen sollten nicht dem Zufall überlassen werden. Wer sich frühzeitig informiert und professionelle Beratung in Anspruch nimmt, schützt sich vor unangenehmen Überraschungen und möglichen finanziellen Risiken.
Wenn Sie weiterführende Informationen benötigen oder sich individuell und kompetent im Bereich Immobilienrecht beraten lassen möchten, stehe wir Ihnen gerne mit unseren Rechtsanwälten zur Seite.
Wir freuen uns darauf, Sie persönlich zu unterstützen – mit Erfahrung, Fachwissen und einem klaren Blick für Ihre Interessen.
Nur so lässt sich sicherstellen, dass die Immobilie frei von unerwünschten rechtlichen oder finanziellen Belastungen ist.
Kontaktieren Sie uns noch heute, um professionelle Unterstützung in allen Phasen Ihres Immobilienkaufs in Bulgarien zu erhalten. Zur Terminvereinbarung gehts hier
Weitere interessante Themen:
